不動産売却 FAQ
不動産を売却するには
まずは査定を行いましょう。
査定の種類は大きく分けて2種類あります。
- 外観判定方式
- 外観より屋根・外壁・開口部建具・玄関等の材質等により査定額を決める方式です。
気軽に査定をしてもう事が可能になります。外観による判断のため、査定金額と実際の売却金額との差が出るケースもあります。
できれば内観も含めた調査の方が望ましいでしょう。 - 内観判定方式
- 外観判定方式に加え、内観も柱・天井・床・内壁・建具・造作・設備等を採点し査定額を決める方式です。
プロの目ですべてを確認し、正確な金額が出すことが可能になります。 - 売却査定に関する費用は？
- 基本的には、不動産の売却査定は無料です。
不動産会社の方には、売却が完了した時点で仲介手数料が発生します。 - 売却査定時の注意点
- 不動産も第1印象はとても重要ですので、掃除や草刈などを行い、出来る限り綺麗な状態で査定に望んだ方がよいでしょう。
また、査定額が高いというだけで不動産業者を決めるのではなく、広告活動をしっかりしてくれる会社なのか？などを知ることも重要です。
不動産売却の方法は
不動産売却の方法には「仲介方式」、「買取方式」、「買取付仲介方式」の3種類があります。
それぞれメリットとデメリットがあるので、「何を最も重視するか？」を良く考えてから決めるようにしましょう。
- 仲介方式
- もっとも一般的な方法です。
不動産会社に売却の依頼をし、売却が完了した時点で仲介手数料を支払うタイプのものです。 - 買取方式・買取制度付仲介方式
- ・買取方式
不動産業者が買取をする方法です。
最も早く売却が出来る方法の一つです。・買取制度付仲介方式
この方法は、住替をする際に多く使われる方式です。
現在所有の不動産を一定期仲介して販売し、期間終了後に未売却の場合は不動産会社が買取を行う方式です。
不動産売却にかかる費用は
不動産売却の費用は意外とかかるものです。
ですから、不動産を売却する場合、当然費用の面も考えておいた方が良いでしょう。
不動産は基本的に金額が大きいので、予め費用を把握しておきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料
不動産売買の仲介手数料とは
不動産会社を通して不動産を売却した場合に、その報酬として支払うお金を仲介手数料（または媒介手数料）といいます。
仲介手数料はいつ、誰に支払うのか？
不動産売却の仲介手数料は成功報酬ですので、「売買契約が成立した時に」「仲介した不動産会社に」支払います。
したがって、売却や購入の依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。
仲介手数料はいくらか？
宅地建物取引業法では、不動産売買における仲介手数料の最高限度額を、売買価格の3.15％＋6.3万円と定めています。
これは、簡易な計算方法ですが、正式な計算の仕方は以下のとおりです。
| 200万円以下の部分 | 5.25% |
|---|---|
| 200万円超～400万円以下の部分 | 4.2% |
| 400万円超の部分 | 3.15% |
登記費用
不動産の登記費用は、基本的に買主様が負担されるものが殆どです。
ただし、所有権移転時の売渡証等の作成費用、抵当権の抹消費用等については売主負担が一般的です。
その他に売却に際し相続登記等が必要な場合でも費用がかかる場合があります。
特別な広告費
不動産会社は法律上、仲介手数料以外の金銭を受け取ることができませんので、基本的に広告費はかかりません。
ただし、売主様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費を請求される場合があります。
ここで大切なのは、積極的に広告を行っている会社と行っていない会社では、ある程度の差が出る部分です。
依頼をする不動産会社の広告活動について吟味することも必要になると思います。
リフォーム等にかかる費用
リフォームを行うことにより不動産は見違えるようになります。
現況で売買も当然行えますが、少し手を加えるだけで、不動産の価値が上がります。
価値が上がることにより、より早く、より高く売却することも可能です。
しかしながら間違ったリフォームは、価格をだけを上げることになりかねません。どの程度リフォームするかは専門家の意見を聞いた上でじっくり検討しましょう。
その他
上記の費用の他、ケースにより下記の様な費用が必要になってくる場合があります。
- 土地測量費用・分等費用
- 建物の増築部分未登記の場合の登記費用
- 浄化槽の清掃費用
不動産売却にかかる税金は
不動産を売却した結果、売却益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。譲渡所得とは「売却価格－取得費（購入価格＋諸費用－減価償却費）－売却費用」で算出されます。
譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
長期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
課税長期譲渡所得金額の計算
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
- 譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
- 取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。 - 譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
- 特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。
税額の計算
平成16年1月1日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。
税額＝課税短期譲渡所得金額×15%（住民税5%）
短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。
課税短期譲渡所得金額の計算
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
税額の計算
平成16年1月1日以後譲渡した場合の税額の計算は、次のように行います。
税額＝課税短期譲渡所得金額×30%（住民税9%）
知人・友人に売却するときは
ご親戚やご友人・知人同士で不動産の売却・取引を行う場合でも、法律や税金など専門家の手助けが必要となってきます。
権利関係・税金・お互いの思い違いや説明不足などの原因でトラブルが発生するケースがあります。
口約束での契約はやめましょう
知人・ご親戚に売却・譲渡の為、仲介手数料を払いたくないという考えもあると思いますが、トラブルを未然に防ぐため、法的・経済的・物的なトラブルをを発生しないためにも不動産業者に間に入ってもらい安心して気持ちよく住んでもらう方法をオススメします。
親しい人だからこそ不動産業者を
取引上の事故やトラブルが起きた場合には親しい人間ほど大変なことになります。売買契約書は完璧に作れるますか？税務署に贈与だと指摘されない妥当な価格での売買ですか？どれぐらい税金が発生するか？など様々なことが考えられます。
不動産業者は、そんなリスク・不安を解消してくれます。
仲介手数料
不動産業者は仲介手数料という対価を得て色々な不安やリスクを解消し手続き全般をサポートしてくれます。
知人・友人等に売却する際には買主・売主共に確定していますので、必要に応じて下記のエスクローサービスのご利用をおすすめします。
エクスローサービスの活用
ご親戚やご友人・知人同士での不動産取引のみではなく、売主・買主がすでに決まっている個人間売買の場合は、不動産業者のエクスローサービスを利用することが可能です。
不動産売却に関して通常不動産業者が行う仕事は下記のようなものがあります。
エスクローサービスは必要な項目の仕事だけを依頼することにより最小限の費用で安心な取引が行えます。
- 物質調査（法的調査・ライフライン調査等）
- 売買契約書作成
- 重要事項説明書作成
- 代金の受け渡し、登記等の段取り
住替えによる不動産売却は
住み替えの場合の不動産売却方法
住んだまま売却する
- メリット
- 売却する住居と新居の支払いが重ならない。
売却後の価格からハッキリとした金額で資金計画がたてられる。 - デメリット
- 見学希望者の為、常に綺麗な状態にしておく必要がある。
家具等が配置している場合、狭く感じる場合がある。
売主様が見学希望者の都合に極力あわせる必要がある。
引越し後に売却する
- メリット
- 前住人の生活感がない状態で見学が可能になる。
家具等もなくなり、室内が広く感じる。
引越し後の管理は不動産業者に任せられる。 - デメリット
- 売却する住居の支払いがある場合、売却されるまで新居と売却物件の支払いが重なる。
値引き等で査定額より下がる可能性もあり、資金計画に影響する可能性がある。
住み替えをする場合の注意点
今住んでいる家の売却と新居を購入の２つの作業を同時行わなければいけません。
購入が先行して、売却が遅れると、最悪のケースでは新居の購入を諦めないといけなくなります。
逆に売却が先行して、購入が遅れると新居の引渡しまで賃貸住居の利用など無駄な費用が発生してしまいます。
まずは、不動産業者に「住み替え」であることを伝え、できるだけ一つの不動産会社に依頼した方がスムーズに話が進みます。
いずれにしましても、住み替えは、親身になって相談に乗ってくれる不動産業者の存在が、必要不可欠といえるでしょう。
ローン残高の確認
まずは、売却する不動産のローン残高を確認しましょう。
売却に伴うローン残債の返済・抵当権抹消の手続きなどが必要となります。
売却代金が予定より低くなってしまう可能性もありますので
しっかりプロに相談した上で住み替えを考えましょう。
購入物件の資金計画
売却資金を購入資金の一部に充当したりする場合など綿密な資金計画を立てないと思わぬ事態を招くことにもなりかねません。
自分の家がいくらで売却できるかは、そのときの市場や売主様の事情によっても変わってきます。
自分の腹積もりで計画を立てず、専門家（不動産会社）に相談しましょう。
引越しのタイミング
住みながら売却活動をするより、空き家にしてから売却活動をする方が有利な面もありますので、不動産業者と相談し、検討を重ねてから行動に移すと良いでしょう。
より高く不動産を売却するには
きれいに見せる
当たり前のことですが、住まいをきれいにしておくことが売却の際の大切なポイントです。
特に住んだまま売却する場合は、整理整頓しておくことも心掛けてください。
買主が隅々まで見ることができない場合は、受けたイメージで決められがちです。
マイナスイメージを与えないことで販売価格が下がる可能性が下がります。
リフォームや整地・草刈等
リフォームをすれば高く売れると考えている方も多いと思いますが、単にリフォームをすればよいというものではありません。
中古住宅を探している方は、なるべく安く手に入れ自分なりのリフォームをしたい方もいれば、すぐ住める状態の建物を探している方など考えも人ぞれぞれ違います。
必要最低限のリフォームで無駄な出費をしないためにも、リフォームに関することも不動産業者にご相談した方がよいでしょう。
また、土地の売却に関しても同じことが言えますが、草刈など費用が掛からない部分は、査定前に行えば好印象を与えることができ、高く売却する可能性も高くなります。
既存住宅に保証をつける
中古住宅の売買の場合は、現況有姿売買になる場合がほとんどで、保証は基本的にはありませが、保証料を支払えば5年間の補償をしてくれる性能保証機構の中古住宅保証制度が新設されていますので、5万円前後の金額を支払えば、そういった方法も利用する事ができます。
保証が付くことにより、購入後のトラブル・値引きの回避・早期の売却が期待できます。
より速く不動産を売却するには
買取方式にする
不動産会社が家を直接買い取る事も可能です。
すぐに現金化でき買い替え等の資金計画がたてやすく、ご近所に知られず売却できます。
買取方式の場合は、仲介手数料が発生しませんが査定額より低めとなります。
買取保証付方式にする
個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主様の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、設定した売却期間に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束する保証です。
実際に買取をする金額は実勢価格より低い金額です。
買取保証が付いているから安心なんて思わずに、査定価格と買取価格については良く確認をしましょう。
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